房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告案例
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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告案例【1】
ZX評估有限責(zé)任公司接受QS股份有限公司的委托(注:大家可以虛擬委托人),根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則,按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法,對委托方委估的房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估工作。
本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證,對委估資產(chǎn)在 20XX年7月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下:
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
名稱:QS股份有限公司
住所:XX區(qū)XX大道1154號
法定代表人:XXX
注冊資本:4500萬
經(jīng)營范圍:飲食供應(yīng),國內(nèi)商業(yè),旅館,舞廳,浴室服務(wù),美容美發(fā),商務(wù)服務(wù),禮儀服務(wù),模擬游戲機(jī)。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據(jù)。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。
除儲運部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外,委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處,現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。
委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國用(2003)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準(zhǔn)日
本評估項目基準(zhǔn)日是2004年7月1日;本評估報告所采用的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn),與評估目的的實現(xiàn)日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評估原則。
在對全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上,合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù),力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時公允價值。
六、評估依據(jù)
1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;
2、國務(wù)院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會“中評協(xié)(1996)03號”文頒發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財企[2004]20號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;
5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價資料;
6、W政[2004]39號《市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》;
7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明:“W國用(2003)字第157號、第158號、”,“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照;
9、工程造價信息及房價信息;
10、評估人員現(xiàn)場勘查記錄等。
七、評估方法
根據(jù)本次資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)類型,采用不同的評估方法,對QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法,對儲運部倉庫采用重置成本法,對土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法。
八、評估過程
本次評估于20xx年7月15日至20xx年7月21日,包括接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。
主要步驟為:
1、接受委托:我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托,正式受理了該項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。
在接受評估后,由項目負(fù)責(zé)人先行了解委托評估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的,與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準(zhǔn)日、制定評估工作計劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書”,明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評估業(yè)務(wù)基本事項。
2、現(xiàn)場調(diào)查:在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上,評估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評估申報明細(xì)資料,調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標(biāo),填寫現(xiàn)場勘察記錄,檢查、核實、驗證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。
3、評定估算:評估人員針對資產(chǎn)類型,依據(jù)評估現(xiàn)場勘察等情況,選擇評估方法,收集市場信息,評定估算委托評估資產(chǎn)的評估值。
4、提交報告:根據(jù)評估人員對委估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果,進(jìn)行整理、匯總、分析,撰寫資產(chǎn)評估報告初稿,并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見,進(jìn)行必要修改,按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核后,向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結(jié)果,是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價,沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
2、本次評估結(jié)果,未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響,提請報告使用者關(guān)注。
十、評估報告評估基準(zhǔn)日期后的重大事項
評估基準(zhǔn)日后,在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化,應(yīng)根據(jù)評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時,委托方應(yīng)聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用,以及在評估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下,即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下,為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構(gòu)成報告的重要組成部分,與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年,即評估目的在評估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時,可以此評估結(jié)果作為底價或作價依據(jù),超過一年,需重新進(jìn)行評估。
4、本評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用,評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方許可,評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學(xué)、客觀的原則下作出的,我公司參加評估人員與委托方無任何利害關(guān)系,評估工作置于法律監(jiān)督之下,評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報告所涉及的有關(guān)法律證明文件,由委托方提供,其真實性由委托方負(fù)責(zé)。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù),不得用于其他用途,也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。
委托人或其他第三者因使用評估報告不當(dāng)所造成的后果與注冊評估師及評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
十二、評估結(jié)論
列入本次評估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(¥124,115,557元)。
其中:房屋建筑物評估值73,774,378元,土地使用權(quán)評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為20xx年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評估明細(xì)表
2、土地使用權(quán)評估明細(xì)表
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函(復(fù)印件)
4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“W國用(2003)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“W房字第200205765號,第200205766號,第200205855號,第9900103號”
6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
7、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8、評估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)
9、注冊評估師資格證(復(fù)印件)
注冊資產(chǎn)評估師:XX
注冊資產(chǎn)評估師:XX
ZX評估有限責(zé)任公司
二XXX年七月二十一日
資產(chǎn)評估報告案例【2】
致委托方函
***有限公司:
受貴方委托,本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則對貴方擁有合法產(chǎn)權(quán)的位于***的***房產(chǎn)價格進(jìn)行了評估,目的是為確定估價對象在2008年8月15日的公開市場價值,并以此為貴方以委估標(biāo)的向銀行進(jìn)行抵押貸款,確定抵押額提供客觀的價值依據(jù)。
根據(jù)貴方所提供的資料,本公司估價人員依據(jù)國家、省、市的相關(guān)法律、法規(guī),在對現(xiàn)場實地勘察并收集、整理、分析相關(guān)信息的基礎(chǔ)上,遵循估價原則,按照必要的估價程序,采用合理的估價方法對估價對象進(jìn)行評估,在滿足本次估價假設(shè)和限制條件的前提下,經(jīng)測算確定貴方委估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。
***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
***
估價師聲明
我們鄭重聲明:
1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準(zhǔn)確的。
2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4. 我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。
5. 我們已對本報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘察。
6. 本估價報告得到***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司的技術(shù)幫助,本估價報告的結(jié)果建立在該公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果的基礎(chǔ)之上。
7. 本估價結(jié)論僅對本次委托有效,不做他用。
未經(jīng)本公司同意,不得向委托方和有關(guān)當(dāng)事人之外的任何單位和個人提供結(jié)論書的全部或部分內(nèi)容,不得發(fā)表于任何公開媒體上。
8. 若當(dāng)事人對本估價報告有異議,請在報告出具后七日內(nèi)向本公司申請重估。
如當(dāng)事人未在約定日期內(nèi)對估價報告提出異議或申請重估,視同認(rèn)可本估價報告。
9. 本報告由本公司負(fù)責(zé)解釋。
注冊房地產(chǎn)估價師:
估價的假設(shè)和限制條件
1.本報告的估價結(jié)果,以估價對象房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。
2.本報告的估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響;也未考慮特殊的交易情況,使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。
3.本次評估前提是委托方提供的資料是真實的、合法的、委托方并對其所提供的資料的真實性和合法性負(fù)責(zé)。
4.估價對象房屋的權(quán)屬、范圍、面積等情況,以委托方提供的產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù),未經(jīng)丈量核對。
5.在估價時點之前,估價對象不存在其他法定優(yōu)先受償權(quán)利,委托方并對因其擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等因素對估價結(jié)果造成的影響負(fù)責(zé)。
6.本估價結(jié)果不包含交易稅費,但處分抵押物時,可能會發(fā)生其它相關(guān)稅費,故還應(yīng)扣除變現(xiàn)能力分析中提到的相關(guān)稅費。
7.本估價結(jié)果不包含土地的價格。
8.估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。
估價結(jié)果報告
(2008)第***號
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目
二、 委托方
名稱:***公司
地址:***
三、 估價方
名稱:***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
地址:***
證書號:*** 資質(zhì)等級:***
法定代表人:***
四、 估價對象概況
估價對象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于2003年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
五、 估價目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。
六、 估價時點
20**年8月15日
七、 價值定義
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:
1. 合法原則,以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則,以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。
九、 估價依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價方法
估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、 估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)的方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密、細(xì)致的測算,確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價對象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價值大,變現(xiàn)所需時間長,在估價時點拍賣或者變賣時,最可能實現(xiàn)的價格范圍為:估價結(jié)果±10%,變現(xiàn)時涉及以下稅費:
①中介服務(wù)費:5%--6%
②契稅:4%
③營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加:5.5%
④所得稅:20%
⑤過戶手續(xù)費:2%左右
⑥印花稅:0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號:***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號:***
十四、估價作業(yè)時間
20**年8月12日—***
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年,即從20**年8月18日至20**年8月17日止。
估價技術(shù)報告
一、 個別因素分析
估價對象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于2003年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
二、 區(qū)域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎(chǔ)設(shè)施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價,最高最佳使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。
本估價對象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價方法的選取
估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
五、 估價過程
1. 確定估價對象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價對象房地產(chǎn)年總收入
①確定客房年總收入
據(jù)調(diào)查,***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間,估價對象為縣政府指定招待中心,綜合考慮各種因素,確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間,估價對象擁有各類客房共82套, 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表:
略
客房年收入=房價×數(shù)量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬元
日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
②確定會議室年總收入
根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果,確定估價對象會議室使用收入情況如下表:
略
會議室年收入=半天價格×2×出租率×365
會議室年總收入=74.46萬元
③確定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務(wù)費等,按80%住宿旅客每人每天消費100元計算,則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬元
④確定估價對象房地產(chǎn)年總收入
估價對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和,則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬元
B.確定估價對象年總費用
①確定人員工資福利年總費用
估價對象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人,根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人,人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元,則
工資福利年總費用=100×1800×12
=216萬元
②確定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算,則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬元
③確定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算,則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬元
④確定年廣告宣傳費
年廣告宣傳費按總收入的2%計算,則
年廣告宣傳費=869.39×2%
=17.39萬元
⑤確定年水電供熱費
年水電供熱按總收入的5%計算,則
年水電供熱費=869.39×5%
=43.47萬元
⑥確定年維修保養(yǎng)費
年維修保養(yǎng)費按年總收入的3%計算,則
年維修保養(yǎng)費=869.39×3%
=26.08萬元
⑦確定年行政管理費
年行政管理費按年總收入的6%計算,則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬元
⑧確定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等,按年總收入的15%計算,則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬元
⑨確定估價對象年總費用
估價對象年總費用為以上1-8項之和,則
年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬元
C.確定估價對象年純收入
年純收入=年總收入-年總費用
=869.39-645.51
=223.88萬元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報率,本次估價專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率,一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險投資利率之間,可以采用投資利率內(nèi)插法求取。
一年期定期存款利率可視為安全投資利率,一年期貸款利率可視為風(fēng)險投資利率,當(dāng)前一年期定期存款利率為4.14%,一年期貸款利率為7.47%,現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插,則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價對象建成于2003年,建筑物耐用年限為50年,尚可使用47年;土地使用年限截止2053年,尚可使用年限為2053-2008=48年,故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計算估價對象價格
公式:P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中:P為估價對象房地產(chǎn)收益總價,a為年純收入,r為資本化率,n為收益年限。
房地產(chǎn)總價=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬元
根據(jù)***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元,則
估價對象房產(chǎn)總價=3397.28-1131.94
=2265.34萬元
六、 估價結(jié)論
經(jīng)評估,確定估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。
七、附件
①房屋圖片 ②委托書 ③委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ④房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ⑤估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ⑥估價方資質(zhì)證書復(fù)印件 ⑦估價師證書復(fù)印件
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